Namanya juga medsos, kiding-kiding memang perlu dicek dan ricek lagi kebenarannya. Sekilas terdengar bombastis, kos-kosan seribu pintu dengan modal hanya satu milyar rupiah.
Banyak orang mungkin langsung membayangkan kompleks raksasa dengan kamar berjejer sampai ke horizon, tapi ketika hitung-hitungannya dipaparkan, klaim itu tentu terbantahkan. Untuk sebuah kamar kos sederhana berukuran tiga kali tiga meter saja, ditambah koridor dan area sirkulasi, kebutuhan luasnya setidaknya mencapai dua belas meter persegi. Jika dikalikan seribu pintu, berarti dibutuhkan bangunan seluas dua belas ribu meter persegi.
Belum lagi dibutuhkan area tambahan untuk fasilitas penghuni seperti lobi, dapur umum, atau tempat laundry yang tentunya menambah luasan dan biaya pembangunan.
LUAS BANGUNAN KOS-KOSAN 1.000 PINTU
Luas 1 Kamar = 3 x 3 m2 = 9 m2
Luas tambahan per 1 kamar (koridor, lobi, dll) = 3 m2
Total kebutuhan luas per 1 Kamar = 9 m2 + 3 m2 = 12 m2
Total Luas Bangunan Kos-kosan 1.000 Pintu = 12 m2 x 1.000 = 12.000 m2
Dengan biaya pembangunan yang realistis saat ini, tiga sampai enam juta rupiah per meter persegi, total investasi untuk konstruksi saja bisa menyentuh tiga puluh enam hingga tujuh puluh dua milyar rupiah. Itu pun belum termasuk harga tanah yang sangat menentukan. Untuk menampung seribu kamar plus area parkir dan fasilitas umum, dibutuhkan setidaknya satu hektare lahan. Jika harga tanah dua juta rupiah per meter persegi, biayanya sudah dua puluh milyar. Di lokasi yang lebih strategis, angka itu bisa melompat hingga 5 x lipat atau seratus milyar hanya untuk lahan saja.
BIAYA INVESTASI & PEMBANGUNAN
Borongan bangunan per m2 (Upah dan Material) = Rp 5.000.000 per m2
Biaya pembangunan = Rp 5.000.000 per m2 x 12.000 m2 = Rp 60.000.000.000
Biaya tanah per m2 = Rp 2.000.000 per m2
Kebutuhan lahan (asumsi bangunan 2 tingkat, per tingkat = 6.000 m2, tambah lahan parkir dan taman = 4.000 m2) = 10.000 m2Biaya keseluruhan lahan = Rp 2.000.000 per m2 x 10.000 m2 = Rp 20.000.000.000
Total Biaya Investasi & Pembangunan = Biaya Pembangunan + Biaya Tanah
Total Biaya Investasi & Pembangunan = Rp 60.000.000.000 + Rp 20.000.000.000
Total Biaya Investasi & Pembangunan = Rp 80.000.000.000
Selain konstruksi dan lahan, ada sederet komponen lain yang tidak bisa diabaikan. Perizinan, penyediaan air dan listrik, septic tank, jaringan internet, hingga furnitur dasar untuk setiap kamar bisa menambah beban belasan milyar rupiah. Belum lagi biaya tak terduga yang wajar dipersiapkan lima sampai sepuluh persen dari nilai konstruksi. Jika semua dijumlahkan, total kebutuhan dana pembangunan kos seribu pintu realistisnya berkisar > 100 Milyar rupiah.
Jadi dari mana datangnya anggapan satu milyar cukup? Bisa jadi karena hitungan per kamar yang salah kaprah. Dengan satu milyar rupiah, luas bangunan yang bisa diwujudkan hanya sekitar dua ratus meter persegi, setara empat belas sampai dua puluh tujuh pintu kos sederhana. Jadi, kalaupun niat awalnya membangun seribu pintu, dana segitu hanya mampu mewujudkan setitik kecil dari mimpi besar.
Namun, ide kos seribu pintu tetap menarik sebagai gambaran betapa besar potensi bisnis hunian sewa di perkotaan. Jika pendapatan satu kamar sejuta rupiah per bulan, seribu kamar bisa menghasilkan satu milyar rupiah setiap bulannya. Tidak heran banyak investor melirik bisnis kos sebagai “mesin uang” jangka panjang. Bedanya, untuk mencapai skala itu, dibutuhkan modal raksasa dan manajemen profesional yang tidak main-main.
Kesimpulannya sederhana: kos-kosan seribu pintu dengan modal satu milyar hanyalah ilusi. Realitanya, modal sebesar itu hanya cukup untuk belasan pintu saja. Jadi sebelum terbuai dengan angka fantastis, lebih baik pahami hitungannya, agar investasi Anda tidak berakhir jadi mimpi kosong.
